不可抗力免除的是违约责任还是合同义务？

2020年1月20日，林某与某公司签订《商铺专柜租赁合同书》，某公司将商铺专柜出租给林某经营黄金零售，双方约定租赁时间为一年，租金为43万元，林某于合同签订当日一次付清。2020年1月底新冠肺炎疫情暴发，因疫情影响，商场人流量大幅度下降，导致林某经营困难。同年2月4日，乐清市实行严格疫情防控措施，后加强管控，道路交通全封闭。林某经营的黄金零售业务依政策停业。后林某与某公司就疫情期间的租金问题多次协商，未能解决。现林某以不可抗力为由起诉要求某公司减免疫情期间自2020年1月27日起至2020年3月1日止的租金，合计3.58万元。

本案争议焦点在于签订租赁合同并已足额预付租金后，商铺在疫情期间停业，承租人能否援引不可抗力主张减免租金。

根据《民法典》第五百九十条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。可以看出不可抗力免除的是违约责任。当事人迟延履行后发生的不可抗力的，不能免除责任。

违约责任是指合同当事人没有履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所产生的民事责任，违约责任的免除是指没有履行或没有完全履行合同义务的当事人，在法律规定或双方约定的情况出现时，不承担违约责任。违约责任的免除分为约定免责和法定免责，不可抗力就是法定免责，免除的是一方因不能履行合同所产生的违约责任，而不是免除其履行合同的义务。

本案中，某公司的主要义务是交付租赁物，林某的主要义务是支付租金，林某在疫情出现前已支付完毕合同约定的租金，某公司也交付了租赁物，双方均已履行合同义务且不存在违约行为。林某将违约责任和履行合同义务相混淆，故其以不可抗力为由要求减免租金的主张，应不予支持。

但又根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。该条款规定的是公平原则在审理与疫情相关的房屋租赁合同时的运用。

本案中，林某虽然不能援引不可抗力要求减免租金，但案涉商业用房因新冠疫情防控需要停业，确系不可归责于林某、某公司的原因所致。林某暂时无法使用房屋，营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。综合考量疫情防控措施对林某商业经营产生的影响，根据公平原则，法院对双方签订的租赁合同所涉疫情防控期间的租金酌情变更为减半收取，即某公司应将疫情期间的一半租金退还林某。

不可抗力所导致的部分或全部免责，免除的是因不能履行合同一方所产生的违约责任，并非免除履行合同的义务。故不能以不可抗力来免除承租人的义务即减免租金，但疫情属不可抗力，继续按照原租赁合同支付租金对承租人明显不公平，应根据公平原则变更合同，减免租金。