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买房时,屋内发生意外,能否撤销合同?

很多朋友买房时,都很在意待买房屋之前有没有发生过不好的事,如果有的话,估计大家会打消购买的想法。但是如果在订立合同交完首付后,房屋发生不好事情的,还能不能要求撤销合同呢?下面就和大家分享一个这样的案例。

基本案情:

原告郑某与李某在房地产经纪公司的居间下签订了房产买卖合同,约定李某将一套住房出售给郑某,成交价为301万元。郑某在签订合同2日内依约支付了15万元购房定金。按照合同约定,房屋出卖方须确认,该房屋在其本人或其近亲属持有期间,在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件(包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等)。如果出卖人在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的,三方确认:因出卖人之欺诈行为,使得买受人和居间方在违背真实意思的基础上订立本合同,买受人有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议,出卖人另应承担返还买受人全部房款、赔偿买受人及居间方损失等相关责任。

上述合同签订后,郑某向李某支付了购房首期款、佣金及按揭服务费,并向银行申请按揭贷款,获得了银行的贷款承诺函。之后,涉案房产转移登记至郑某名下,郑某为此缴纳了购房契税、印花税,支付了登记费、公证费。但因银行尚未发放贷款,郑某尚未付清全部购房款项,故尽管办理了房屋过户手续,房屋尚未实际交付给郑某。

数月后,涉案房产意外失火,李某在涉案房产内意外死亡。因火灾时间较短,房屋主体并未受损。郑某认为涉案房屋已不适合作为婚房居住,故将李某的儿子及李某生前同居对象诉至法院,要求解除与李某签订的房产买卖合同,退回购房定金及购房首期款91万元,撤销房屋过户登记,消除房屋产权登记记录,并要求两被告支付其违约金60余万元,赔偿房地产交易税费、登记费、公证费、佣金等,赔偿原告再次购房时首付比例上升及贷款利率上浮导致的利息损失74万余元。

庭审时,原告陈述:原告方与银行签订了贷款合同,包括商业贷款和住房公积金贷款。原告方购买涉案房产是作为婚后居住生活所用,因涉案房屋发生火灾并造成人员死亡,心理上无法接受凶宅,原告方已向银行发出暂停贷款通知书,故商业贷款和公积金贷款均未实际发放,但房屋已抵押给银行。

被告辩称:因原告拒绝收房,被告方现暂时居住在涉案房产内。涉案房产是李某个人所有,被告方没有任何出资。涉案房产已经过户给原告,卖方李某已死亡,解除合同返还房屋存在障碍,被告方要求继续履行合同。原告支付的购房款目前约有70万元由被告方保管,其余款项主要是李某生前消费,被告方亦消费了部分生活费用。

法院经审理认为:

1. 原告与李某签订的房产买卖合同系双方真实意思表示,不违反法律法规的禁止性规定,应为合法有效,双方均应严格履行。

房产买卖合同特别约定了涉案房屋内未发生过非正常死亡事件,如果出卖人隐瞒真实情况,则构成欺诈,买受人有权撤销合同。房屋内发生非正常死亡事件,虽然不影响房屋在物理性质上的使用,但购房人对此产生忌讳属于社会普遍存在的传统心理,尤其是原告购买涉案房屋是作为婚房使用,发生该情况确实会对居住人的心理产生重大影响,进而对房屋的市场价值和使用价值产生较大的影响。涉案合同的特别约定也表明涉案房屋内是否发生过非正常死亡事件,属于原告重点关注的信息之一,也是对原告是否订立合同、是否购买涉案房屋会产生重大影响的信息。

在被告控制使用涉案房屋期间,涉案房屋意外火灾,并在房屋内发生了非正常死亡事件。该事件虽属意外,且发生在合同签订后、已过户至原告名下时,但当时房屋尚未实际交付,合同也尚未履行完毕,出卖人或被告仍负有确保涉案房屋不发生非正常死亡事件的义务。现李某在涉案房产内意外死亡,导致合同订立后的客观情况发生了重大变化,对原告履行合同也产生了重大影响,亦使原告签订合同目的无法实现,继续履行该合同对原告明显不公平,故原告要求解除涉案房产买卖合同,理由成立,法院予以支持。

2. 涉案合同解除后,被告应当将购房款91万元返还给原告。因原告对于解除合同无任何责任,故被告还应向原告支付税费、登记费、公证费损失、居间报酬损失。涉案房屋现已抵押给银行,原告应在被告返还购房款后十日内注销涉案房屋的抵押登记,并将涉案房屋变更登记至李某的法定继承人名下,由此产生的相关税费由被告承担。

3. 原告提出的要求被告向相关部门和单位发出申请或通知的诉请,不属于法院审理范围,原告可自行向相关部门或单位反馈,或另循其他途径解决。

4. 对于原告主张的违约金,法院认为,李某在涉案房产内非正常死亡,属于意外事件,且发生在房产买卖合同签订之后,不属于“出卖人在签署本合同前隐瞒真实情况”的情形,出卖人不存在故意隐瞒的主观恶意,不构成欺诈,故原告要求被告支付违约金,理由不充分,法院不予支持。

5. 对于原告主张再次购房时贷款利率上浮导致的利息损失,法院认为,是否存在利息损失或利息损失数额是多少,存在不确定性,且如上所述,李某死亡属于意外事件,出卖人不存在欺诈行为,故原告要求被告赔偿该损失,理由不成立,法院不予支持。

6. 原告主张担保费和律师费,缺乏合同根据和法律依据,法院对此予以驳回。


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