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父亲卖了儿子的房子,拿钱跑了!儿子被买房的告了,卖房协议有效吗?

基本案情:

2001年,三门的叶某和丁某经人介绍相识并结婚。次年2月,儿子小叶出生。婚后两人经常因家庭琐事争吵。

2008年7月,双方协议离婚,《离婚协议书》约定儿子小叶由叶某抚养,以后村分财产均归儿子小叶所有。

之后,叶某、丁某、小叶在村中以户为单位分配得到了一套120平方米的房屋(土地为国有划拨性质),但房屋至今未取得产权证。

去年7月,叶某以20.8万元的价格将房子卖给了邻村的王某,双方签订《套房买卖协议书》,协议书上有叶某、小叶的签名,都是村里中介人所签,签名上的按印均为叶某所按。

协议签订后,王某按约向叶某支付了购房款,但不能实际占有和使用房屋,而叶某拿到购房款出具收条后就联系不上了。

今年4月,王某一纸诉状将叶某、小叶告到了三门县法院,请求判令叶某、小叶继续履行《套房买卖协议书》,将房屋交付给王某。

小叶:

我没有在协议书上签字捺印,当时处于未成年状态,爸妈离婚时将房子分给我了,卖房是我爸爸擅自决定,没有经过我同意,这份协议无效!

王某:

这个房子自始至终都是叶某所有,我们签协议时对房屋买卖的主要内容进行明确约定,是真实的意思表示,买卖合同关系成立。离婚协议书相关约定是他们对自身权利的合法处分,我在签订协议时并不知情,作为善意第三人,离婚协议内容对我不发生效力。

法律分析:

根据民法总则第三十五条规定:“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责,在作出与被监护人利益有关的决定时,应当根据被监护人的年龄和智力状况,尊重被监护人的真实意愿。”   

本案中,叶某作为小叶的法定代理人,在与王某签订《套房买卖协议书》时,小叶已年满十七周岁,对相关利益问题已有一定的认识,但小叶对父亲出卖房屋的行为并不知情,也无证据证明叶某是为了维护小叶的利益才出卖房屋,小叶在成年之后也未对叶某出卖房屋的行为进行追认,且明确表示不愿意履行本案的《套房买卖协议书》。   

根据合同法第四十八条第一款的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任”。叶某在出售房屋时并未取得合法代理权限,属无权代理行为,因此,本案《套房买卖协议书》对小叶并不发生效力,仅对叶某发生效力。   

而王某作为与叶某同在一镇的邻村人员,对案涉房屋没有产权证以及房屋系以户为单位进行分房的事宜应有所知晓,王某诉称自始至终都认为房屋属叶某一人所有,但在签订《套房买卖协议书》时,协议书上却署名了叶某、小叶两人的名字,而王某对此却并未进一步深入了解,存在过失,不宜认定为善意第三人。

判决结果:

由于本案所涉房屋并不属于叶某一人所有,现在小叶对叶某出卖案涉房屋的行为不予追认且不愿履行本案《套房买卖协议书》的情况下,王某要求叶某、小叶继续履行《套房买卖协议书》,将套房交付给王某的诉讼请求显然无法成立,故法院驳回了王某的诉讼请求。


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