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不动产买受人权益能否排除强制执行?

文章附图

2010年4月,许某与张某签订一份房地产买卖合同,张某将其一套不动产出售给许某。许某按约付清所有房款,之后便装修入住。2013年10月,张某将该不动产办理产权登记至自己和配偶名下。2016年1月,张某夫妇将该套不动产抵押向某担保公司借款。在此期间,许某多次要求张某办理过户未果,遂于2017年提起诉讼。法院确认许某与张某之间的房屋买卖真实合法,但因该不动产存在抵押情形,无法办理过户,判决驳回原告诉请。

2018年3月,在丁某与张某民间借贷纠纷案中,法院判决张某给付丁某借款66万元及相应利息。该判决生效后,因张某未能履行给付义务,丁某向法院申请执行,执行过程中法院查封张某名下该不动产。后许某向法院提出执行异议,要求排除执行,执行异议审查中未能得到支持。许某遂提起执行异议之诉,并确认不动产归其所有。

本案的主要争议焦点是,许某主张排除执行的权利能否得到支持?对此,笔者认为,许某与张某之间买卖合同真实合法,其已支付全部购房款并实际占有案涉不动产,其权利足以排除执行。理由如下:

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”在针对个案审理时,对于判断案外人就其所主张的权益是能否足以排除执行,应结合当事人真实意图、交易履行、占有现状对执行标的民事权利瑕疵的过错综合分析。

本案中,许某在2017年向法院诉讼要求张某配合办理过户时,已经法院确认不动产买卖真实合法,只是介于不动产存在抵押,故无法办理过户。本案申请执行人丁某是普通债权人,其一般债权次于许某的物权期待。在案涉不动产抵押范围内的贷款未清前,案涉抵押权并未消灭,许某的物权期待权与银行抵押权并不冲突,其享有的物权期待权亦未排除抵押权人的抵押权,故许某对案涉不动产的权益应足以排除一般金钱债权的执行查封。


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